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Noch mal durchfegen, Schlüssel abgeben und tschüss: Die meisten Mieter können sich Schönheitsreparaturen komplett schenken. Auch wenn ihr Mietvertrag sie eigentlich zur Renovierung verpflichtet, müssen sie beim Auszug in der Regel nur ihre Einbauten entfernen, ein letztes Mal mit dem Staubsauger durchgehen. Fertig.

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Die mieterfreundliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) macht einiges möglich. Nun kommt ein neues Urteil im Sinne der Mieter hinzu.

Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass Mieter selbst dann Geld vom Vermieter verlangen können, wenn sie bewusst Reparaturen durchgeführt haben, zu denen sie nicht verpflichtet waren (Urteil vom 3. Dezember 2014, Az.: VIII ZR 224/13).

Bereits zuvor hatte der BGH entschieden, dass Mieter Geld zurückverlangen können, wenn sie erst nach ihrem Umzug erkennen, dass sie unnötigerweise renoviert haben.

Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbunds wimmelt es in mindestens jedem zweiten Mietvertrag vor unwirksamen Klauseln zum Renovieren, in Altverträgen von vor 2002 sogar zu 75 Prozent.

Aber nur die wenigsten Mieter wissen von ihrem Glück, wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin erklärt. Millionen Bürger seien nach wie vor im Irrglauben, ihre Vermieter seien fürs Tapezieren, Streichen und Parkettabschleifen von Haus aus nicht zuständig.

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Dabei gilt laut Bürgerlichem Gesetzbuch, Paragraf 535, grundsätzlich das Gegenteil. In den vergangenen Jahrzehnten war es nur üblich, Renovierungsarbeiten auf die Bewohner abzuwälzen. Was der Vermieter tatsächlich verlangen darf und was nicht, hängt immer vom Wortlaut im Mietvertrag ab.

Je älter der Vertrag, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Bewohner das Renovieren sparen können. Ist nur eine einzige Klausel nach den BGH-Vorgaben unfair formuliert, müssen sie keinen Finger mehr rühren. Dann geht es immer um ganz renovieren oder gar nicht.

Garantiert nichts tun muss, wer in seinem Vertrag eine starre Fristenregel findet. Ein strenges Zeitkorsett, wonach bestimmte Räume zwangsweise alle zwei, drei oder fünf Jahre renoviert werden müssen erklärte der BGH für unwirksam (VIII ZR 360/03).

Soll „mindestens“ oder „spätestens“ nach xy Jahren renoviert werden, muss der Bewohner auch nicht ran. Ebenso wenig bei Klauseln, wonach die Wohnung „wie überlassen“ oder „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückgegeben werden muss (VIII ZR 339/03). Solche Formulierungen finden sich vor allem noch in älteren Verträgen.

Fein raus sind Mieter auch, wenn die Wohnung bei Auszug ein Schönheitslifting kriegen soll, ohne dass eine Renovierung während der Mietzeit berücksichtigt wird (VIII ZR 166/08).

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Sie müssen auch nicht „die Türen und Fenster streichen“ (VIII ZR 210/08), weil die Klausel auch den Außenanstrich miteinbezöge. Oder etwa „Decken und Wände weißen“ (VIII ZR 47/11). Sie müssen zudem nicht die Tapeten bei Auszug entfernen (VIII ZR 152/05), genauso wenig bei der Renovierung „nicht erheblich abweichen“ (VIII ZR 237/11) respektive „nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ (VIII ZR 199/06).

Gehen Detailforderungen zu weit, ist der Mieter aus dem Schneider und der Vermieter in der Pflicht – egal, wie lang das Mietverhältnis dauerte. Selbst die knappen Formulierungen „Die Räume sind renoviert zurückzugeben“ oder „ … wie überlassen zu übergeben“ sind unwirksam (VIII ZR 308/02).

Wenn der Mieter schon nicht streicht, soll er häufig wenigstens mitzahlen. Das ist grundsätzlich erlaubt. Aber: Wird er vertraglich zu einem prozentualen Anteil an den Renovierungskosten nach starren Quoten verdonnert wie etwa „nach 12 Monaten … 20 Prozent, nach 24 Monaten …40 Prozent“, muss er gar nichts zahlen (VIII ZR 52/06). Mieter müssen sich auch nicht beteiligen, wenn allein der Vermieter die Malerfirma bestimmen darf (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 285/12).

Wichtig: Ist eine Renovierungsklausel ungültig, können Mieter noch während der Mietzeit verlangen, dass der Eigentümer eine abgenutzte Wohnung auf seine Kosten in Schuss bringt – und nicht erst bei Auszug. Aber Vorsicht: Renoviert der Besitzer, haben Mieter kaum Mitspracherecht bei der Farbgestaltung. Zudem ist danach eine Mieterhöhung wahrscheinlich.

Wer ein Übergabeprotokoll bei Auszug präsentiert bekommt, in dem nachträglich Schönheitsreparaturen individuell verlangt werden, sollte den Passus nicht akzeptieren. Lässt sich ein Mieter darauf ein, muss er letztlich doch renovieren – obwohl die ursprüngliche Renovierungsklausel im Vertrag ungültig war, so der BGH (VIII ZR 71/08).

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Neuere Mietverträge können wieder Schönheitsreparaturen auferlegen. Wer dehnbare Formulierungen wie „in der Regel“ „ungefähr“, „meist“ oder „normalerweise alle drei Jahre“ in seinem Vertrag findet, muss renovieren.

Selbst wenn die üblichen Zeitabstände (drei, fünf, sieben Jahre) aufgelistet werden, bleibt diese Klausel wirksam. Es darf ja dann auch später gestrichen werden. Auch die Wörter „im Allgemeinen“ oder „in der Regel spätestens“ sind zulässig und vom BGH (III ZR 351/04) abgesegnet.

Kommen Mieter nicht um Schönheitsreparaturen herum, sollten sie wissen, was außer Streichen sonst noch von ihnen verlangt werden darf. Hier hat der BGH unmissverständlich klargestellt: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

So regelt es die zweite Berechnungsverordnung für geförderten Wohnraum. Und diese Definition gilt nach BGH-Ansicht auch für den preisfreien Wohnmarkt (VIII ZR 210/08). Selbst machen ist im Übrigen erlaubt. Allerdings müssen die Arbeiten fachgerecht sein, Hobbyqualität reicht nicht. Schiefe Tapeten, Tropfnasen oder Pinselhaare im Lack muss der Eigentümer nicht abnehmen.

Das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter mal verlegt hat, kann sich der Mieter dagegen sparen. Gleiches gilt fürs Abschleifen und Versiegeln von Parkett. Auch das ist Vermietersache, Vertrag hin oder her.

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